La venta de derechos de arrendamiento sobre un objeto inmobiliario es, de hecho, una transacción para la cesión de estos derechos. En algunos casos, estas transacciones son mutuamente beneficiosas y, además, ahorran tiempo al rescindir el arrendamiento y registrar uno nuevo. Pero a la hora de concluir una operación de re-arrendamiento y venta de derechos inmobiliarios, deben cumplirse determinadas condiciones que se consideran imprescindibles, sin las cuales la cesión de derechos puede quedar invalidada.
Cuando vender un contrato de arrendamiento puede ser beneficioso
La cesión del derecho de arrendamiento, incluso por dinero, le permite obtener bienes inmuebles en alquiler en los mismos términos en que se celebró el contrato con el inquilino anterior. En el caso de que el contrato de arrendamiento se haya celebrado a largo plazo y en condiciones especialmente favorables, cuando se registró de acuerdo con todas las reglas en los órganos de Rosreestr, la contraparte, incluso habiendo comprado el derecho de arrendamiento, no permanece por nada. La cesión de derechos de arrendamiento también se utiliza en los casos en que el arrendamiento se otorgó originalmente a una de las empresas incluidas en la explotación y luego otra empresa de la misma explotación se convierte en su arrendatario.
A qué debe prestar atención al redactar un contrato
Hay que tener en cuenta que la venta de un arrendamiento no es en absoluto lo mismo que un subarrendamiento. En el primer caso, todos los derechos y obligaciones estipulados en el contrato de arrendamiento celebrado previamente se transfieren a la contraparte y el arrendatario original queda completamente excluido de la relación contractual entre el arrendador y la contraparte. En caso de subarrendamiento, solo se transfiere a la contraparte el derecho de uso de la propiedad arrendada, e incluso entonces por un período finito.
La venta del derecho de arrendamiento es la única solución posible en caso de cesión de este derecho. El contrato celebrado entre el primer inquilino y la contraparte debe necesariamente ser compensado para excluir el riesgo de reconocer dicho contrato como un regalo, ya que esta forma de transferencia de derechos sobre bienes inmuebles está prohibida entre personas jurídicas. Es por eso que será difícil disputar e invalidar solo el contrato de arrendamiento, que especifica el monto y el procedimiento de pago por parte del nuevo inquilino. Este contrato debe estipular no solo la cesión del derecho de arrendamiento, sino también aquellas obligaciones que se le asignen al nuevo inquilino: el procedimiento y condiciones para el uso de la propiedad arrendada, su mantenimiento, así como las cuestiones de pago de alquiler y reparaciones.
El texto del contrato de arrendamiento también debe prever la transferencia del paquete de documentos al nuevo inquilino por parte del anterior. Debe incluir el original del contrato de arrendamiento primario, el certificado original de registro estatal del derecho de arrendamiento, el pasaporte técnico y catastral del edificio o local, el pasaporte catastral o plano del terreno, así como los documentos que confirmen la puntualidad. pago del alquiler por parte del inquilino anterior. El contrato de arrendamiento se redacta en forma de contrato de arrendamiento, ya que en este caso es el contrato principal. En el caso de que el contrato de arrendamiento principal se haya registrado con las autoridades de Rosreestr, el contrato de arrendamiento también está sujeto a un registro obligatorio.